第4回 中古不動産を売却する際にかかる費用について
不動産は売却する際に、様々な費用がかかってきます。具体的にどのような費用がどれくらいかかり、また、それぞれ節約することが出来るのでしょうか?

売却にかかる費用とは

不動産の売却に関する主な費用とおおよその目安は以下の通りとなります。

(譲渡所得税については、特例や状況により異なります。あくまで、一般論の数字を掲載)

 

仲介手数料ってどんな仕組み?

不動産会社を介することで広く紹介され、また、個人間売買はトラブルが発生する危険性があるため、不動産の売却においては不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。仲介手数料は、法律で上限が決まっています。

■仲介手数料の上限額

400万円超の場合は以下の速算式に当てはめて計算が出来ます。

仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税

例えば、3000万円の物件の場合は1,036,800円(税込)となります。

これはあくまでも「上限」ですが、多くの場合、仲介手数料が上限額から値引かれることはあまりありません。なぜならば、不動産会社にとって、仲介手数料が唯一の“収入源”となるからです。

 

印紙税って何?

売買契約書には印紙を貼る必要があります。印紙税額は、記載された契約金額によって異なります。

■不動産売買に関連する印紙税

 万が一、契約書に印紙を貼らなかった場合でも契約自体は有効に成立します。しかし、印紙のない契約書は印紙税法において違法となり、税務調査で発覚すると「その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額、すなわち当初に納付すべき印紙税の額の3倍に相当する過怠税が徴収されることになります」(国税局HPより)。

本来は売主、買主それぞれ1通の売買契約書を保管するので、それぞれの売買契約書に印紙を貼付します。なお、売買契約書を1通しか作成せず売主側が原本のコピーを保管する場合には、売主の印紙税分を節約することが可能です。(ただし、原本を保管しておくのが一般的です)

 

自分で登記すると節約できる?

住宅ローンの残債があり抵当権が設定されている場合には、抹消登記の登録免許税が必要となります。不動産1件ごとに1,000円程度かかります。

抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬も必要となります。報酬の相場は1万円~です(司法書士への人件費ですので、地域によりもう少し高い場合もあります)。自分で行うことで司法書士への報酬を節約することも可能ですが、慣れないことですので、時間や労力がかかることを覚悟しなければなりません。

 

売却のタイミングが譲渡所得税節税のポイント

物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかります。

■譲渡所得税率

譲渡所得に対して以下の税率がかかります。

※H25年からH49年までの所得には、従来の所得税に2.1%をかけた復興特別所得税がかかります。

譲渡所得が100万円だった場合の税額は以下の通り

所有が5年を超えているか否かで、税率が19%(上記100万円の例だと19万円)も違ってきます。さらに、所有期間が10年を超える自宅を売却した場合、所得税率10%・住民税率4%に軽減される特例があります(課税譲渡所得6,000万円以下の部分について)。売却のタイミングが節税のポイントと言えそうです。

また、そもそも譲渡所得がマイナスであれば、課税されません。

■譲渡所得

譲渡所得 = 譲渡による収入 ―( 購入価格 + 購入時諸費用 -建物の減価償却費 + 売却時諸費用 )

 

購入時と売却時の諸経費を最大限計上し、譲渡所得の金額を低くする事で、税金を少しでも減らすことが出来ます。

(税についての詳細は、必ず専門の税理士にご相談ください)

せっかく売却が決まった所有不動産。節約できるところはしっかり節約して、少しでも多くの代金を手元に残しましょう。

この記事を書いた人

吉崎 誠二 不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了
立教大学大学院 博士前期課程修了

株式会社船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate
ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

公式サイト http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所 http://www.hr-i.jp/

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

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