第9回 不動産売却の契約書締結の際に気をつけること

不動産の売買契約は、一般的に契約書を作成して取り交わします。基本的には、売買契約書の内容は自由であり、また、一度契約を締結すると簡単に解除することはできません。したがって、契約書の内容についてはしっかりと確認をし、見落とし等がないようにしましょう。

 

売買物件の表示

一般的には、登記簿に基づいて契約書に表示されますが、誤りがないかどうか念のため確認しておきましょう。

 

売買代金、手付金等の額、支払日

それぞれに誤りがないかどうか確認します。なお、手付金については注意が必要です。手付金は、契約締結時に買主から売主へ支払います。その金額ですが、一般的には、売買価格の5%~10%程度と言われています。売主側からすると、少なすぎると買主が安易に契約を解除してしまう可能性があるので、注意が必要です。また、手付金の倍額を支払うまたは返還を放棄することで解約できる、いわゆる手付解除につき、いつまで手付解除ができるかどうかもしっかりと確認しておきましょう。

 

所有権の移転と引渡し時期

売主としては、不動産を引き渡したのに代金が支払われないという状況は最も避けたいです。よって、売買代金の支払いと引渡し・登記などを出来るだけ同時に行うようにしましょう。また、引越しをすませ、空室の状況で引渡しをしなければなりません。転居先の確保や引越業者との打ち合わせなど、しっかりとスケジュールを組んでおきましょう。

 

土地面積と売買代金

土地取引には実測売買と公簿売買の2つの方法があります。

実測売買:土地の売買価格を㎡単価で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買価格を確定させる方法です。

公簿売買:土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なっていても価格の増減はしないとする売買のことです。

どちらの方法にするのか、また、実測をする場合、どちらがその費用を負担するのかなどを確認しておきましょう。なお、測量費用の目安としては、土地の大きさにより異なりますが、35~45万円程度と言われています。

 

付帯設備等について

 エアコンや照明器具などの付帯設備を引き継ぐ際に、トラブルを避けるにはどの設備を撤去し、どの設備を引き継ぐのか、また、引き継ぐ設備の状況はどうか(故障していないか)などを売主と買主の間で明確にしておく必要があります。「告知書」や「物件状況等確認書」などを売主から買主に提出することで、将来のトラブル防止に役立てることが出来ると、国土交通省は「告知書」等の活用を推奨しています。

 

瑕疵担保責任

売買された物件に隠れた瑕疵や欠陥があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かないものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。また、瑕疵により購入する目的を達成できない場合、契約を解除することができます。瑕疵担保責任について、契約書で定めがないと民法の「瑕疵を知ってから1年」という厳しいルールになってしまいますので、一般的には、期間を定めることとなります。

■宅建業者が売主の場合

不動産業者は引渡しの日から、最低2年間の瑕疵担保責任を負わなければいけません。“プロ”が売主の場合は厳しくなっているということです。

■個人が売主の場合

個人が不動産を売る場合、瑕疵担保責任の期間についての規定はありません。「一切責任を負わない」と設定することも可能です。とはいえ、中古住宅などの場合は、引渡しから3ヶ月という設定が多くなっています。

 

細かい点までチェックを

一度契約を締結してしまうと、簡単には解除が出来ません。慎重に売買契約書の中身を読み進めましょう。全体を通しては、「自分の希望が明記されているか」「自分にとって不利な条件はないか」「不明確な点がないか」などをしっかりと確認しておきましょう。そして、少しでも気になることがあれば、不動産会社に相談をするようにしましょう。

この記事を書いた人

吉崎 誠二 不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了
立教大学大学院 博士前期課程修了

株式会社船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate
ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

公式サイト http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所 http://www.hr-i.jp/

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

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