第6回 「中古住宅購入とともに行うリフォーム工事について」

中古住宅のリフォーム事情


中古住宅購入者はどのくらいの割合でリフォームしているのでしょうか、また、どこをリフォームしているのでしょうか。

■既存住宅購入前後のリフォーム実施率
((社)不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査<第19回(2014年度)>」より作成)

 

■住宅の建て方別購入した既存住宅のリフォーム実施状況

((社)不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査<第19回(2014年度)>」より作成)

 

住宅購入前後のリフォーム実施率(※1)は、59.8%、このうち「リフォーム済み住宅(※2)」は 14.5%で「自らリフォームした」は 47.3%で、中古住宅購入者の半数近くが自らリフォームをしているようです。

※1「リフォーム済み住宅」を購入もしくは「自らリフォームした」購入者の割合であり、重複回答を除く。
※2、「リフォーム済み住宅」とは、 売主が販売(売り出し)にあたって、リフォームを施したものを指す。

 

 次に、中古住宅購入者は、具体的にどの部分をリフォームしているのでしょうか?

住宅の建て方別リフォームの具体的内容

≪既存戸建て≫

≪既存マンション≫

((社)不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査<第19回(2014年度)>」より作成)

 

リフォーム箇所は、「内装」が戸建て(81.5%)、マンション(84.8%)ともに最も多く、次に「水まわり設備」となっています。

 

気になるリフォーム費用

 それでは、いったいどれくらいの費用をかけてリフォームをしているのでしょうか?

リフォームの金額

(一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「平成27年度第13回 住宅リフォーム実例調査」より作成)

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会による調査結果によると、リフォーム金額は、平均金額は全体 では、626.2 万円(中央値 369 万円)、戸建てが 648.8 万円(中央値 369 万円)、マンションが 504.3 万円(中央値 336 万円)と、戸建てとマンションでは、平均値で約 140 万円程度の差があります。
 

住宅の築年数別 

≪戸建て≫
 
 

≪マンション≫

(一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「平成27年度第13回 住宅リフォーム実例調査」より作成)

 建物が古くなるにつれて、リフォーム金額も高額になってきているのが分かります。特に戸建てでは、30年超の物件で1,000万円超のリフォームが約4分の1と最も比率が高くなっています。

 

リフォーム一体型ローンを活用しよう

 リフォームで借入をする場合、「リフォームローン」を活用することになりますが、リフォームローンは多くが無担保ローンとなります。つまり、住宅を担保にすることが出来ないので、その分、ローン金利が高くなります。

また、最大借入期間の設定が10年、最大借入金額も500万円までと設定する銀行が多く、リフォームローンは一般的には住宅ローンより条件は悪くなります。金利でいうと、某ネット銀行では、リフォームローンの固定金利で2.45%、一方、当初10年固定の住宅ローンは0.69%と大きな差が出ています(2017年6月現在)。例えば、500万円のリフォーム金額を10年固定2.45%で借入すると、毎月の返済は47,021円です。物件購入にかかる住宅ローンに加え、リフォームローンとなると負担はかなり大きくなります。

 そこで活用したいのが「リフォーム一体型ローン」です。住宅価格だけでなく、リフォーム費用も住宅ローンに組み込むことが出来、同じ金利、同じ返済期間で利用できます。以前は、実施している銀行は限られていましたが、今は選択肢も広がっています。
 

リフォーム一体型ローンの注意

低金利、長期返済などメリットの多いリフォーム一体型ローンですが、注意しておかなければならない点もあります。リフォーム一体型ローンは、多くの場合、ローン申込時に住宅価格だけでなくリフォーム費用相当額を含めた借入金額を計算することが条件となります。よって、リフォームの見積書や工事請負契約書が住宅ローンの事前審査・本審査のいずれかのタイミングで必要になります。人気物件はすぐに決まってしまうので、早い決断が求められます。売主としては、購入申し込みがあってから契約までできるだけ早く進めたいので、そうなると住宅ローンの申し込みも急がなければなりません。「どのリフォーム会社で」「どのような箇所を」「どのように」「どれくらいの金額で」行うか…など、事前に計画しておく必要がありそうです。つまり、リフォームを考えている人は、物件選びと同時並行でリフォーム会社探しやリフォームのイメージを事前にまとめておくようにしましょう。
 

中古物件購入とリフォームをワンストップで

  中古物件の購入者の半数が、購入時に多かれ少なかれ何らかのリフォームをします。先日、私の知人も8000万円程度の大きな中古戸建を購入して、ちょうどその1割に当たる800万円くらいのリフォームをしていました。物件購入の仲介会社とリフォームを依頼した施工会社がそれぞれ別々の会社でしたので、その知人は「2社の間のやり取りに大変手間がかかったよ」と嘆いていました。 こうした場合、仲介会社がまだ住んでいる売主に許可をとり、リフォーム会社が現地調査・見積もりを行う等、購入者は、調整のために実はかなり面倒な作業が発生します。

 エディオンハウジングに代表されるように、いまでは売買仲介とリフォームを一体で同じ会社(あるいはグループ会社)で対応できる企業は増えてきましたが、まだまだ別々の会社というのが主流です。

 かなり多くの中古物件購入者(とくに一戸建住宅購入者)が、購入と同時にリフォームをする現実を考えると、こうしたワンストップサービスを利用することは、大変便利なことだと思います。

この記事を書いた人

吉崎 誠二 不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了
立教大学大学院 博士前期課程修了

株式会社船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate
ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 等を経て 現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

公式サイト http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所 http://www.hr-i.jp/

不動産エコノミスト 吉崎 誠二

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